Een woning erven

Is een koophuis onderdeel van de erfenis? Dan bepalen de erfgenamen samen wat ermee gebeurt. Het is belangrijk om eerst te weten wat het huis waard is, op wiens naam het huis staat en hoeveel hypotheek er op het huis zit. Erfgenamen erven namelijk het huis én de hypotheekschuld. Meld het overlijden altijd bij de hypotheekverstrekker. Die toetst bijvoorbeeld of degene die in het huis blijft wonen dit ook echt kan betalen.

Hieronder staan verschillende situaties uitgewerkt voor de erfgenaam of erfgenamen. Kijk welke situatie op jou van toepassing is.

Op deze pagina staat alleen informatie over het erven van een woning. Algemene informatie over wat je moet doen na een overlijden en de afwikkeling van de erfenis vind je onder het thema 'Bij overlijden'. Of lees de brochure ‘Een erfenis, wat nu?'.
Naar het thema 'Bij overlijden'
Download de brochure 'Een erfenis, wat nu?'

Als een echtgenoot of geregistreerd partner in het huis wil blijven wonen

Check altijd of er een testament is. Is dat er niet? Dan erft de echtgenoot of geregistreerd partner automatisch het huis. De kinderen krijgen hun deel van het huis wanneer de partner overlijdt.

Soms staat in een testament dat de echtgenoot of geregistreerd partner het huis niet erft. De echtgenoot of geregistreerd partner mag dan toch altijd 6 maanden in het huis blijven wonen. Als de partner langer dan 6 maanden in het huis wil blijven wonen, moet deze het huis van de erfgenamen kopen.

Het kan ook zijn dat de partner het huis niet erft, maar er volgens het testament wel mag blijven wonen. Dat heet vruchtgebruik. In het testament staat welke regels gelden voor het vruchtgebruik. Bijvoorbeeld wanneer het vruchtgebruik eindigt.

Wordt de partner eigenaar van het huis? Zet dan de woning op naam van de partner. Hiervoor is een verklaring van erfrecht nodig. Dat regel je bij de notaris. De notaris kan de verklaring daarna laten inschrijven bij het Kadaster.

Als een samenwonende partner in het huis wil blijven wonen

Bij samenwonen erft de partner niet automatisch het huis. De partner mag wel altijd 6 maanden in het huis blijven wonen.

Staat in het testament dat de partner het huis wel erft? Dan heeft de partner recht op het huis.

Is er geen testament maar wel een samenlevingscontract? Kijk dan of daar een verblijvingsbeding in staat. Met een verblijvingsbeding krijgt de achterblijvende partner alle gezamenlijke bezittingen. Dus ook het huis en de hypotheek. Stond de woning alleen op naam van de overledene? Dan is het geen gezamenlijk bezit en krijgt de partner het huis dus niet. De partner moet dan het huis van de erfgenamen kopen.

Om het huis op naam van de partner te zetten, moet je naar de notaris. Die maakt een akte van levering. Dit is een officieel bewijs dat het huis op naam van de partner staat.

Als een erfgenaam het huis wil overnemen

Als er maar één erfgenaam is, erft die het huis automatisch. Zet dan de woning op naam van de erfgenaam. Hiervoor is een verklaring van erfrecht nodig. Dat regel je bij de notaris. De notaris kan de verklaring daarna laten inschrijven bij het Kadaster.

Zijn er meer erfgenamen? Dan kan één erfgenaam het huis kopen. Die erfgenaam betaalt de andere erfgenamen hun deel van het huis. Dit heet uitkopen. Alle erfgenamen moeten het hiermee eens zijn.

Bepaal bij uitkopen eerst de waarde van het huis. U kunt hiervoor bijvoorbeeld een taxateur inschakelen. Trek de hypotheekschuld van de waarde af. Het bedrag dat overblijft, is de overwaarde.

Bereken daarna hoeveel de erfgenaam die het huis wil kopen, moet betalen aan de andere erfgenamen. Elke erfgenaam heeft recht op een gelijk deel van de overwaarde. Is de overwaarde bijvoorbeeld 450.000 euro en zijn er 3 erfgenamen? Dan heeft iedere erfgenaam recht op 150.000 euro. De erfgenaam die het huis koopt, betaalt de andere erfgenamen hun deel van de overwaarde. Vaak is daarvoor een hypotheek nodig.

Als de koop rond is, moet de woning op naam van de nieuwe eigenaar worden gezet. Dat gebeurt met een akte van verdeling. Daarin staat wie het huis krijgt. Dit regel je bij de notaris. De notaris zorgt ervoor dat de woning bij het Kadaster op de nieuwe naam komt te staan.

Als de erfgenamen het huis willen verkopen

Als er een executeur of een executeur-afwikkelingsbewindvoerder is, regelt die de verkoop van het huis. Is die er niet? Dan regelen de erfgenamen dit samen.

Met de opbrengst van de woning lossen de erfgenamen de hypotheek af. En de andere kosten die zijn gemaakt voor de verkoop, zoals een makelaar.

Het bedrag dat overblijft, wordt onderdeel van de erfenis.

Als de erfgenamen het huis willen verhuren

Alle erfgenamen moeten het eens zijn met de verhuur van het huis.

Als er een hypotheek op het huis zit, mag verhuren bijna nooit. Vraag altijd toestemming aan de hypotheekverstrekker.

Houd rekening met huurbescherming. Je mag bijvoorbeeld de huur niet zomaar opzeggen. En informeer bij de gemeente welke regels er nog meer gelden.

Willen de erfgenamen de woning toch verhuren? En blijft de woning op naam van de erfgenamen staan? Laat dan de notaris de verklaring van erfrecht inschrijven bij het Kadaster.

Als de erfgenamen het huis nog even willen aanhouden

Willen de erfgenamen nog even niets beslissen? Dat kan. Houd er wel rekening mee dat de kosten van bijvoorbeeld de hypotheek, belastingen en verzekeringen doorlopen.

Blijft de woning leeg staan? Check dan bij de gemeente of je de leegstand moet melden. En check bij de verzekeraar hoe het zit met leegstand. Sommige verzekeraars vergoeden niet alle schade als het huis leeg staat.

Goed om te weten
Over een geërfd huis betaal je erfbelasting. Dat bedrag kan flink oplopen. Houd hier rekening mee!

Acties

• Zoek uit of er een testament is.
• Bij een testament: is er een executeur benoemd? Dat is de contactpersoon voor de notaris, bank, makelaar en andere instanties. In alle andere situaties: spreek af wie de contactpersoon wordt.
• Vraag bij de notaris om een verklaring van erfrecht. Hieruit blijkt wie de erfgenamen zijn en wie mag handelen en de verkoopovereenkomst mag tekenen.
• Geef het overlijden door aan iedereen die er belang bij heeft om te weten van het overlijden. Denk bijvoorbeeld aan de hypotheekinstelling, de verzekeraar en het energiebedrijf.
• Zoek uit wat de WOZ-waarde van het huis is. Maak eventueel bezwaar als die waarde te hoog is. En vraag een makelaar of taxateur om de marktwaarde als een van de erfgenamen de woning wil hebben.
• Kies wat je met de woning doet: bewonen, verkopen of verhuren.