1. Zit ik aan een woning vast na een mondelinge koopovereenkomst?
Ik heb een woning gekocht en ben mondeling akkoord gegaan met de prijs en andere voorwaarden. Ik heb nog nergens voor getekend. Nu heb ik een andere woning gevonden, die ik nog mooier vind en graag wil kopen. Zit ik nu aan die eerste woning vast?
Antwoord: Als het gaat om een pand bestemd om te gebruiken als woning bent u zolang u geen koopakte heeft ondertekend niet verplicht om met de koop door te gaan. Zelfs als u al een koopakte heeft ondertekend hebt u nog drie dagen 'bedenktijd'. Dat betekent dat u in die drie dagen nog kunt zeggen dat u de woning niet wilt kopen zonder opgaaf van redenen.
Daarna is de koop definitief, behoudens ontbindende voorwaarden. Dat zijn voorwaarden op grond waarvan de koop alsnog kan worden ontbonden in speciale gevallen. De bekendste is de financieringsclausule (als u geen hypotheek krijgt kan de koop worden ontbonden).
2. Moeten we de woning op onze beider naam zetten?
Mijn vriend en ik gaan een woning kopen. Op wiens naam moeten wij de woning zetten?
Antwoord: Als u de woning op naam van uw vriend gaat zetten heeft dat tot gevolg dat u niets over de woning te zeggen hebt en dat u niet profiteert van een eventuele waardestijging. Een eventuele waardedaling komt niet voor uw rekening.
U zult echter waarschijnlijk wel mee moeten tekenen voor de hypotheek en dan loopt u dus het risico dat de bank u aanspreekt in geval van problemen met de hypotheekbetaling. In het algemeen is het verstandiger om het huis op twee namen te zetten. U draagt dan samen de lusten en de lasten van de woning.
3. Mijn vriend betaalt een flink deel van de koopsom, moet de woning nu op zijn naam komen?
Mijn vriend en ik gaan een woning kopen. Mijn vriend krijgt voor de aankoop een schenking van zijn ouders, maar daarnaast hebben we ook een hypotheek nodig. Is het nu verstandig om de woning op naam van mijn vriend te zetten omdat hij een flink deel van de koopsom betaalt?
Antwoord: In het algemeen is het verstandig om het huis op twee namen te zetten. U draagt dan samen de lusten en de lasten van de woning. Dat uw vriend zijn schenking gebruikt voor de betaling van een gedeelte van de koopsom is niet voldoende reden om de woning alleen op zijn naam te zetten. Voor de inbreng van de schenking door uw vriend moet er wel een regeling getroffen worden. U kunt daarvoor het beste de notaris raadplegen.
4. Wanneer krijgen wij de beschikking over het geld van ons verkochte huis?
Wij hebben onze woning verkocht. Wij hebben een auto gekocht en moeten direct na de overdracht de aanbetaling naar de garage overmaken. Nu hoorden wij echter dat wij nog een dag moeten wachten voordat de notaris het geld naar onze rekening kan overboeken. Hoe zit dat?
Antwoord: Als de akte van overdracht en de hypotheekakte bij de notaris ondertekend zijn is de overdracht nog niet helemaal rond. Daarvoor moeten de afschriften van deze akten nog in de openbare registers van het kadaster worden ingeschreven. Dat neemt enige tijd in beslag.
Het is voorgekomen dat in de tussentijd beslag is gelegd op de woning door een schuldeiser van de verkoper. Om ieder risico uit te sluiten controleert de notaris na de inschrijving van de akten bij het kadaster nog of er geen beslag is gelegd. Pas daarna kan hij het geld naar u overmaken. Als de akten op een vrijdag ondertekend worden kan het nog langer duren voordat de notaris het geld overmaakt.
5. We gaan een woning kopen, hebben we alles goed geregeld?
Samen met mijn vriend ga ik een woning kopen. Wij willen de woning op ons beider naam zetten. Bovendien hebben wij een spaarhypotheek met een levensverzekering op het leven van ons beiden afgesloten. Dan is het toch goed geregeld, of zijn wij iets vergeten?
Antwoord: Hebt u al nagedacht wat er gebeurt met de woning als een van u overlijdt? De levensverzekering zorgt er dan weliswaar voor dat de hypotheeklasten verminderen zodat de overblijvende partner zich financieel geen zorgen hoeft te maken, maar de eigendom van de helft van de woning gaat met de rest van de nalatenschap naar de familie van de overleden partner. Met een samenlevingscontract of een testament kunt u regelen dat de hele woning naar de langstlevende gaat.
6. Hoe word ik mede-eigenaar van de woning van mijn vriendin?
Wij zijn onlangs gaan samenwonen. Nu heeft mijn vriendin een eigen woning waarop nog een flinke hypotheek zit. Wij werken allebei en ik ga ook meebetalen aan de hypotheek, maar omdat de woning op haar naam staat profiteer ik niet van een eventuele waardestijging van de woning. Kunnen wij nu de woning (en de hypotheek) op beider naam zetten?
Antwoord: De woning kan op twee namen worden gezet. Uw vriendin moet dan de helft van de woning aan u overdragen. Daarvoor moet zij wel toestemming vragen aan de bank. De notaris kan een en ander voor u in orde maken. Deze overdracht brengt echter kosten met zich mee. Ook moet u dan overdrachtsbelasting betalen over de helft van de waarde van de woning.
Een eenvoudigere en goedkopere oplossing is om in uw samenlevingscontract de bepaling op te nemen dat de waardeverandering van de woning vanaf het begin van de samenwoning gedeeld moet worden.
7. Wij zijn gescheiden, hoe nu verder met onze koopwoning?
Mijn partner en ik zijn gescheiden. Wij hebben een gezamenlijke eigen woning. Mijn partner en ik hebben onder meer afgesproken dat hij onze eigen woning en de hypotheek overneemt. Wat moeten wij regelen?
Antwoord: De woning moet notarieel op de naam van uw partner worden gezet. De notaris zal daarvoor een akte van verdeling opmaken waarbij de gezamenlijke woning geheel aan uw partner wordt toebedeeld. In verreweg de meeste gevallen is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Verder wordt in de akte van verdeling vastgelegd dat uw partner de gehele hypotheekschuld voor zijn rekening neemt.
De hypotheekakte kan in stand blijven. Maar zonder uitdrukkelijke toestemming van de bank zou uzelf nog aansprakelijk blijven voor de hypotheekschuld voor het geval uw partner de hypotheek niet meer betaalt. Daarom moet de bank tegelijkertijd uitdrukkelijk verklaren dat zij u nooit meer zal aanspreken voor de hypotheekschuld.
8. In het echtscheidingsconvenant stond dat het huis van mij zou blijven, kan ik mijn woning nu te koop zetten?
Ik ben vorig jaar gescheiden en in het echtscheidingsconvenant stond dat het huis van mij zou blijven omdat ik het destijds gekocht heb. Is dit voldoende en kan ik mijn woning nu te koop zetten?
Antwoord: Na een echtscheiding moet de woning meestal nog op naam gezet worden van degene die in het huis blijft wonen. Daarvoor moet u naar de notaris. Het echtscheidingsconvenant is daarvoor niet voldoende.
Om een goed antwoord te geven is het van belang te weten of u in gemeenschap van goederen getrouwd was of dat u huwelijkse voorwaarden had. Uw notaris kan dit voor u natrekken bij de griffie van de rechtbank.
Huwelijkse voorwaarden
Waren er huwelijkse voorwaarden die tot gevolg hebben dat de woning privé-eigendom is gebleven van de echtgenoot die in de woning blijft wonen? Dan hoeft de woning niet op naam te worden gezet. In ieder geval is het verstandig de notaris daarover te raadplegen.
Gemeenschap van goederen
Als u in gemeenschap van goederen getrouwd was, zoals de meeste mensen in Nederland, dan hebt u voor de verkoop van de woning de medewerking (handtekening) van uw ex nodig. Dat kan voordat u een koper hebt gevonden op twee manieren:
- met een volmacht, die u via uw notaris kunt laten opstellen;
- door een verdelingsakte te laten opstellen en tekenen.
Het vragen van de medewerking van uw ex kan ook als u al een koper hebt gevonden. Als u de woning wilt verkopen zonder dat de woning op uw naam is gezet, heeft dit tot gevolg dat uw ex aan de notariële overdracht moet meewerken. Het risico is dat uw ex dan nog moeilijk kan gaan doen.
Als de verkoop binnen niet al te lange tijd na de echtscheiding plaatsvindt en de andere echtgenoot bereid is mee te werken aan de overdracht hoeft de woning niet eerst op uw naam te worden gezet. Dat kan kosten besparen. Raadpleeg hierover zo spoedig mogelijk uw notaris.
9. Wanneer is een huis vrij van hypotheek?
Ik heb mijn huis verkocht. In het koopcontract staat dat ik het huis vrij van hypotheek moet opleveren. Ik heb die hypotheek 5 jaar geleden al afgelost, dan is het huis toch automatisch vrij van hypotheek?
Antwoord: Bij de verkoop van een woning wordt altijd vastgelegd dat er geen hypotheek meer op de woning mag zitten omdat anders de koper voor uw hypotheek aansprakelijk wordt. Dat is niet de bedoeling. De aflossing van de hypotheek maakt het huis niet automatisch vrij van hypotheek. Hiervoor moet de inschrijving van de hypotheektakte bij het kadaster komen te vervallen.
Hypotheek wil (voor juristen) zeggen dat u destijds aan uw bank voorrang hebt gegeven boven al uw eventuele andere schuldeisers. De bank mag als eerst het aan u uitgeleende geld terugkrijgen als u uw schulden niet meer kunt betalen, bijvoorbeeld omdat u failliet gaat.
De notaris bij wie u destijds de lening van de bank hebt verkregen, schrijft de door u verleende voorrang in, in de openbare registers van het Kadaster. Iedereen kan tegen betaling zien hoeveel u ooit hebt geleend. De eventuele aflossingen daarvan zijn niet openbaar. In uw geval hebt u alles afgelost, maar is de hiervoor bedoelde inschrijving nog niet doorgehaald. Voor de uitschrijving moet de notaris een zogenaamde royementsakte opmaken die ook weer wordt ingeschreven bij het kadaster. Hiervoor zorgt de notaris die na de verkoop van uw huis de overdracht aan de koper verzorgt.
Soms is het kostenbesparend als u de hypotheek niet laat doorhalen, maar in de openbare registers ingeschreven laat. Overleg hiervoor met uw notaris.